専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の違いと選び方
【2026年版】仙川でマンションを売るなら

不動産を売ると決めたとき、不動産会社選びと並んで必ず判断を迫られるのが「どの媒介契約を結ぶか」という問題です。専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3種類があり、どれを選ぶかによって広告の出方も、買主候補への情報の届き方も、最終的な成約価格や期間も変わってきます。

正直にお伝えすると、「この契約が絶対に有利」という万能の答えはありません。物件の条件と、売主であるあなたが何を優先するかによって最適解は変わります。

この記事では、3種類の違いを比較表で整理したうえで、専任系を選ぶ際に必ず知っておいてほしい「囲い込み」のリスクと、その確認方法についても解説します。

媒介契約とは｜まず3種類の全体像を押さえる

媒介契約とは、不動産の売却活動を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約のことです。宅地建物取引業法で書面（または電磁的方法）の交付が義務づけられており、口約束だけで売却活動を進めることはできません。

違いは大きく3点です。「何社に依頼できるか」「自分で買主を見つけたときにどうなるか」「レインズへの登録義務と報告義務があるか」。この3点を整理したのが下の表です。

※自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけ、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことです。

※レインズとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する物件情報ネットワークで、全国の不動産会社が閲覧できる仕組みです。

表を上から下に見ていくと、売主の自由度は上がり、不動産会社に課される義務は軽くなっていきます。「自由度が高いほど売主に有利」と考えたくなりますが、実務ではそう単純ではありません。理由は後ほど一般媒介の項でご説明します。

専属専任媒介契約｜報告が手厚く、拘束も最も強い

1社にすべてを任せる契約で、3種類のなかで最も拘束が強いタイプです。売主が自分で買主を見つけてきた場合でも、依頼した会社を通して契約する必要があり、仲介手数料が発生します。

その代わり、不動産会社側の義務も最も重くなります。レインズへの登録は5営業日以内、販売状況の報告は1週間に1回以上。売却活動がどう進んでいるのかをこまめに把握できるのが最大のメリットです。

向いているのは、売却を急いでいる方、そして「担当者に任せきりにしたいので、代わりに進捗はきちんと知らせてほしい」という方です。一方で、親族や知人に売る可能性が少しでもあるなら、この契約は避けたほうが無難です。

専任媒介契約｜バランス型で、実務上は最も多く選ばれている

依頼先は1社に限定されますが、自分で買主を見つけた場合は不動産会社を通さずに直接契約できます。レインズ登録は7営業日以内、報告は2週間に1回以上と、専属専任よりわずかに緩やかです。

実務上、マンション売却で最も多く使われているのがこのタイプです。窓口が1社に絞られるぶん、担当者は広告費や人員を集中投下しやすく、内覧の調整や価格戦略の見直しもスピーディーに進みます。売主にとっても、連絡や書類のやり取りが1社で済むため負担が軽くなります。

私自身も、普段活動している仙川エリアのマンションを取り扱う際は、専任媒介をご提案することが多いです。仙川駅周辺は売り出し物件の数がそれほど多くない市場で、1件の売り出しに問い合わせが集中しやすい特性があります。窓口が分散するより、1社が情報を集約して買主候補を比較できるほうが、条件面で有利にまとまるケースが多いためです。

ただし、専任系を選ぶということは「その1社の力量と誠実さに結果を委ねる」ということでもあります。だからこそ、後述する囲い込みの確認と、担当者の実績確認が重要になります。

一般媒介契約｜複数社に任せられるが、動きが鈍ることもある

複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。「各社が競争してくれるから高く売れそう」というイメージを持たれる方が多いのですが、実際には逆に働くこともあります。

理由はシンプルで、一般媒介では他社が先に成約させれば、動いた会社の報酬はゼロになるからです。そのため各社とも、大きな広告費や優先度の高い人員を投下しづらくなります。結果として、どこも本腰を入れないまま時間だけが過ぎる、という状況が起こり得ます。

また、レインズへの登録義務も報告義務もありません。売主自身が各社に進捗を確認して回る必要があり、手間は確実に増えます。

一般媒介にはさらに2つの型があります。

• 明示型：他にどの会社へ依頼しているかを、各社に伝える義務がある
• 非明示型：他の依頼先を伝えなくてもよい

実務では明示型が一般的です。各社が競合状況を把握できるほうが、価格提案や活動計画が具体的になりやすいためです。

一般媒介が有効に働くのは、放っておいても引き合いが集まる希少性の高い物件です。仙川で言えば、駅徒歩3分以内の築浅住戸や、めったに市場に出ない大型間取りなどが該当します。逆に、丁寧な販売戦略が必要な物件では、専任系のほうが結果につながりやすいというのが私の実感です。

「囲い込み」とは｜専任系を選ぶときに知っておくべきリスク

専任媒介・専属専任媒介を検討する際、避けて通れないのが「囲い込み」の問題です。

囲い込みとは、売却を任された不動産会社が、他社からの購入希望の問い合わせに対して「すでに商談中です」などと事実と異なる説明をし、物件情報を意図的に他社へ流さない行為を指します。

なぜそういうことが起きるのか。売主と買主の双方から仲介手数料を受け取る「両手仲介」を成立させたいからです。他社が買主を連れてくると、手数料は売主側の分だけになります。自社で買主を見つけるまで情報を止めておけば、収入は単純に倍になるという構図です。

売主にとっては、本来出会えたはずの買主候補が減るということです。競争が働かないぶん、価格は上がりにくく、売却期間も長引きます。

国土交通省もこの問題を重く見ており、2025年1月からはレインズの規則が改正され、物件の取引ステータス（公開中・書面による申込あり・売主都合で一時紹介停止中など）の入力が義務化されました。事実と異なるステータス入力は行政処分の対象になり得ることも明確化されています。

売主側でできる自衛策は3つあります。

1. レインズ登録証明書を必ず受け取る：登録が完了すると発行される書類です。受け取れない場合は、そもそも登録されていない可能性があります。
2. 売主専用の確認画面で自分でチェックする：登録証明書に記載されたIDとパスワードで、自分の物件の公開状況とステータスを確認できます。
3. 契約前に「他社からの問い合わせにどう対応するか」を口頭で確認する：明確に答えられる担当者かどうかは、一つの判断材料になります。

私は仲介手数料を法定上限の半額でお受けしていますが、これは片手仲介を前提にした設計です。両手にこだわる必要がないため、他社経由の買主も同じ土俵で扱えます。売却全体の進め方については仙川でマンションを高く売る完全ガイドでも整理していますので、あわせてご覧ください。

ケース別｜仙川のマンションならどう選ぶか

仙川エリアの物件特性を踏まえて、私なりの推奨をお伝えします。

駅徒歩5分以内・築15年以内のマンション

推奨：専任媒介、または一般媒介

ブリリア仙川やシティハウス仙川ステーションコートのような駅至近物件は、売り出せば一定の引き合いが見込めます。自然に問い合わせが集まる物件なので、一般媒介で複数社に出して比較する戦略も成立します。ただし窓口が分散すると内覧調整が煩雑になるため、手間を減らしたいなら専任媒介が現実的です。

駅徒歩7分以上・築20年前後のマンション

推奨：専任媒介

パークスクエア武蔵野のような大規模マンションを含め、この層は「同じマンション内の他住戸」と比較されやすいのが特徴です。管理状態や修繕履歴、リフォームの有無といった個別事情を、買主に丁寧に伝える必要があります。担当者が腰を据えて動ける専任媒介が向いています。管理面の見せ方はマンション管理の見方【2026年版】もあわせてご覧ください。

相続・住み替えで期限が決まっている

推奨：専属専任媒介、または専任媒介

「いつまでに売る」という期限がある場合、進捗が見えないことが最大のストレスになります。報告義務が最も手厚い専属専任媒介は、この場面で価値を発揮します。ただし親族間で売買する可能性が残っているなら専任媒介を選んでください。なお、相続や譲渡所得の税金に関わる判断は、必ず税理士等の専門家にご相談ください。

急いでいない・価格重視で時間をかけられる

推奨：専任媒介（3ヶ月ごとに見直し）

専任系の契約期間は最長3ヶ月です。まず3ヶ月試して、活動内容と反響に納得できなければ更新しない、という進め方が現実的です。契約は一度結んだら終わりではなく、区切りごとに判断し直せるものだと考えてください。

価格の見立てを立てるには相場の把握が前提になります。直近の推移は仙川マンション相場推移【2026年版】にまとめています。

契約前に必ず確認しておきたい5つのこと

媒介契約書にサインする前に、以下を確認しておくことをおすすめします。

1. レインズ登録の予定日：契約から何営業日以内に登録するかを口頭でも確認しておく
2. 報告の頻度と方法：法定の頻度に加え、メールか電話か、何を報告するのかを具体的に
3. 広告掲載の範囲：どのポータルサイトに、どの期間、どの写真点数で掲載するのか
4. 解除の条件：期間中に解除する場合、どの費用が償還対象になるのか
5. 担当者本人の仙川での実績：会社の実績ではなく、担当者個人が仙川で何件扱ってきたか

5つ目は特に重要です。同じ会社でも、担当者が仙川の相場観を持っているかどうかで提案の精度はまったく変わります。

まとめ｜「契約の種類」より「誰と組むか」

3種類の媒介契約を整理してきましたが、最後に率直な私見を書きます。

売却結果を左右するのは、契約の種類そのものより、その契約で誰と組むかです。専任媒介でも、情報を広く開示して丁寧に動く担当者なら結果は出ますし、一般媒介でも、どの会社も本気で動かなければ何も進みません。

契約の種類は、あくまで「どういう関係で進めるか」を決める枠組みです。枠組みを理解したうえで、その枠のなかで信頼して任せられる相手を選ぶ。この順番で考えていただくのが、遠回りに見えて一番確実だと思っています。

仙川のマンションについて、どの媒介契約が向いているか個別に判断したい場合は、査定と合わせてご相談ください。物件の条件をお聞きしたうえで、専任・一般それぞれの想定シナリオをお伝えします。

※本記事の内容は2026年7月時点の制度・実務にもとづくものです。