シティハウス仙川売却ガイド
【2026年版】駅徒歩4分・61戸を高く売る方法

「シティハウス仙川 売却 相場」と検索してこのページにたどり着いた方は、ご自身かご家族がこのマンションの所有者ではないかと思います。仙川に住み、仙川エリアのマンション売却を専門にしている私から見ると、シティハウス仙川は仙川の中でもかなり特殊な一棟です。総戸数61戸の小規模、安藤忠雄建築研究所の設計、駅徒歩4分、1DKから100㎡近いメゾネットまで住戸タイプがばらばら。この「特殊さ」は、売却で有利にも不利にも働きます。この記事では2026年10月時点のシティハウス仙川の売却相場データと、この物件ならではの売り方の注意点を整理します。

シティハウス仙川の基本データ

設計が安藤忠雄建築研究所である点は、仙川のマンションの中でも際立った個性です。仙川駅前から東京アートミュージアム方面へ続く「安藤ストリート」と呼ばれる通りには、同じ設計者による建物が6棟集積しており、シティハウス仙川はその中の住宅棟にあたります。コンクリート打ち放しの外観、内廊下、光と風の採り入れ方といった要素は、同じ築年の一般的なマンションには替えが効きません（出典：SUUMO「マンション＋街並みも！世界的建築家・安藤忠雄に包まれる空間ができるまで」）。

なお、同じ住友不動産と安藤忠雄建築研究所の組み合わせで2012年に竣工したのが、駅徒歩2分のシティハウス仙川ステーションコートです。売却を検討する際、買主からこの2棟を比較されることは実際にあります。

2026年10月時点の売却相場

公開されている推定データを並べると、次のようになります。

一方で、仙川駅全体の中古マンション相場は86.2万円/㎡、坪284.8万円です（2026年3月時点・直近取引25件・平均築19.6年、出典：ウチノカチ）。これは京王線沿線平均の75.7万円/㎡を約10.7%上回る水準です。

つまりシティハウス仙川の推定単価は、仙川の平均より4割前後高い位置にあります。築22年という年数だけを見れば単価が下がっていてもおかしくないのに、そうなっていない。これがこの物件の資産性の、いちばんわかりやすい証拠です。仙川全体の価格の動きは仙川マンション相場推移【2026年版】にまとめています。

建物の下の土地は値上がりし続けている

調布市仙川町の2026年の公示地価は平均92万8,000円/㎡（坪306.8万円）、前年比+10.72%でした。調布市全体の+4.2%を大きく上回り、市内でもっとも地価が高いエリアです。仙川町1丁目の商業地（仙川駅から130m）は130万円/㎡で+11.11%となっています（出典：土地代データ、2026年公示地価）。

建物は年々古くなっても、その下の土地の評価は上がり続けている。この構図が、駅至近かつ小規模マンションの土地持分の価値を押し上げます。京王線の高架化や駅周辺の整備といった背景要因も、この傾向を支えています。

61戸・築22年が売却で効いてくる4つのポイント

1. 比較事例が少なく、査定額がばらつく

61戸という規模では、売り出しが年に数件あるかどうかです。不動産会社の査定は過去の成約事例をもとに計算するため、事例が薄いマンションでは会社ごとの査定額が数百万円単位でずれます。ここで「高い査定額を出した会社が正しい」と考えるのは危険です。査定書の根拠になった事例が同じ建物のものか近隣の別物件なのか、階数・面積・時期がどれだけ近いのかを必ず確認してください。根拠を説明できない査定額は、売り出した後に値下げへつながります。

2. 住戸タイプの違いが買主層を分ける

31㎡台の1DKを探している人と、70㎡超やメゾネットを探しているファミリーは、まったく別の買主です。前者は投資家や単身者、後者は仙川に腰を据えたい子育て世帯が中心になります。狙う買主像が違えば、売り出す時期も、広告の出し方も、内覧時に見せるべきポイントも変わります。ここを一律に扱う売り方だと取りこぼしが出ます。

3. 築22年は「2回目の大規模修繕」の前後

大規模修繕は一般に12〜15年周期です。築22年のシティハウス仙川は、2回目の工事を終えているか、計画が動いている時期にあたります。買主が内覧時にもっとも気にするのが、修繕積立金の残高と次回工事の予定、そして工事後に値上げや一時金徴収があるかどうかです。小規模マンションは工事費を少ない戸数で割るため、一戸あたりの負担が大きくなりやすい。ここを数字で説明できるかどうかが、価格交渉の分かれ目になります。読み方はマンション管理の見方【2026年版】で解説しています。

参考として、70㎡換算の管理費17,780円、修繕積立金15,960円という推計が公開されています（出典：マンションレビュー、2026年10月時点）。実額はご自身の専有面積で変わりますので、毎月の明細でご確認ください。

4. 1階の店舗区画

1階の通り沿いにはテナントスペースがあります。店舗区画の管理費負担や議決権の扱いは管理規約で定められており、買主側の不動産会社から質問が出る項目です。規約と直近の総会議事録を手元にそろえておくと、商談が滞りません。

高く売るための実践ステップ

1. 複数社の査定を「根拠」で比べる。金額の大小ではなく、使った事例の近さと価格設定の理屈を見る。
2. 売り出し価格を強気に置きすぎない。2026年4月度の首都圏中古マンションは、成約㎡単価85.93万円（前年同月比+5.9%）に対し、在庫物件の売り出し㎡単価は112.69万円（前年比+29.3%）、在庫件数は45,215件で前年比+2.7%でした（出典：東日本不動産流通機構 月例速報 2026年4月度）。売り出し価格と成約価格の差が開き、在庫も増えている局面です。高値で長く置いた物件は値下げ履歴が買主に見られ、かえって不利になります。
3. 媒介契約を選ぶ。事例が少ない物件ほど、担当者が1件1件の問い合わせをどう扱うかで結果が変わります。違いは専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の違いと選び方【2026年版】に整理しました。
4. 建物の個性を資料で伝える。安藤建築であること、内廊下の静けさ、住戸への光の入り方は、写真と図面の見せ方で伝わり方が大きく変わります。「築22年の駅近マンション」としてだけ売ると、価格の根拠が築年数に引っぱられます。
5. 仲介手数料を確認する。売買価格400万円超の仲介手数料の上限は「価格×3%＋6万円＋消費税」です。6,700万円なら約228万円（税込）。私のDATEZ不動産ではこの法定上限の半額で承っており、同じ価格なら約114万円の差になります。

税金・費用の目安

• 譲渡所得税：売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得で20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%、出典：国税庁タックスアンサーNo.3208）。2004年の分譲時から所有されている方は長期にあたります。
• 居住用財産の3,000万円特別控除：自分が住んでいた住まいなら、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。すでに住んでいない場合は「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売ることが条件です（出典：国税庁タックスアンサーNo.3302）。
• そのほかの費用：抵当権抹消などの登記費用、売買契約書の印紙税、必要に応じてハウスクリーニング費用がかかります。

まずは今の価格を知るところから

シティハウス仙川は、仙川の中でも「代わりがない」一棟です。その代わり、相場表を当てはめるだけでは適正価格が出ません。売却を決めていない段階でも、今いくらで売れるのかを知っておくと、住み替えや資産整理の判断材料になります。仙川に住み、この建物の前を日常的に通っている立場でお話しできることは多いと思います。売却全体の流れは仙川でマンションを高く売る完全ガイド【2026年版】もあわせてご覧ください。